今天，仲量联行发布最新报告指出，今年上半年上海房地产投资市场交易总量已经超过200亿元。该交易总量的定义，指的是价值大于500万美元的办公、零售、工业及酒店资产交易金额的总和，但不包括土地交易及关联方交易。

        经网易房产记者计算，今年仅半年的投资市场交易量就已经占2012年全年交易总量的80%。

        对此，仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌表示，投资市场按目前的势头发展，全年成交量很可能会比2011年更高。

        据了解，2011年上海房地产投资市场全年交易总量超过450亿元，为2008年以来最高。也就是说，一旦今年上海全年交易总量突破2011年，那就将站上6年来的最高峰。

沪已从投机市场向投资型市场转变

         仲量联行的报告还显示，今年上半年，上海房地产投资交易量超过了北、广、深等一线城市，为全国之首。

         李凌表示，目前来看，上海已经从投机市场转变为投资市场。这一转变，体现在房地产基金的性质产生了变更。不少投机型的房地产基金已经开始从上海撤出，现在参与项目开发运作的，更多的是以中长线为投资目的的基金。

         不难发现，这一变化的主要源动力，首先是来自于于核心商圈的办公楼市场。

         根据境内外投资者的交易活动显示，上海成为中国最受欢迎的投资市场，基于良好的市场基本面以及对租金增长的预期，上海的办公楼物业是投资者最为关注的资产类别，投资者尤其热衷那些位于核心商圈且有稳定租金收入的物业。

         以位于静安区的中区广场项目为例。据仲量联行方面透露，今年第二季度，其为富达来地产信托（原为华瑞信托）代理的该项目已经成功地以16.7亿元的价格出售给了美国私募基金凯雷投资集团。

         据《东方早报》报道，该项目由爱尔兰财富控股于2007年从澳门“赌王”何鸿燊手中购入，而爱尔兰财富控股的主要资产都在华瑞信托里。公司早在去年就有出售项目的意图。

         此前，该项目租金收入一直保持稳定，写字楼租金7元至9元/平方米/天，餐饮部分租金10元至20元/平方米/天，且出租面积已高达98.2%。

         “境外主要投资机构，如养老基金以及主权财富基金等，对一线城市关注度不断上升，同时也加大了对中国地区的资产配置。这些原本认为中国市场风险过高的投资机构如今已将上海的商业地产项目作为核心或核心增值来进行投资。”李凌说。

未来上海投资交易资金不会被地市分流

         除此之外，非中央商务区的甲级办公楼交易市场也同样火爆，成为了上海房地产投资市场发展的又一大助推器。

         今年3月，共有3个总建筑面积合计约7.96万平方米的销售型甲级办公楼项目陆续开盘。受个人投资买家以及公司自用的强劲需求共同推动，本季度销售型甲级办公楼成交量增至3万平方米，同比增长28%。

         不仅如此，事实证明，非商务区办公楼对于投资交易量的贡献还将持续，而这绵绵不断的动力正是来自于土地市场。

         目前，上海非商务区的商办土地成交活跃。年内，数家国内企业在浦东世博板块购入土地用于建设企业总部。根据政府统计数据，2013年第二季度住宅和商业用途土地成交金额总计高达517亿元。

          去年年底以来，商办土地成交的火热，已经吸引了越来越多的房地产基金把盈利目标和业务资金放到土地市场上来。那么，是否会有更多的基金去炒地，从而对商业项目投资市场的资金来源产生分流作用？

          对此，李凌在面对网易房产记者采访时指出，由于炒地相比投资项目而言周期要长很多，因此想及早脱身的“投机型”地产基金还是会更青睐于投资商业项目。

          “至于投资型基金，参与炒地的可能性也很小，因为现在土地供应量很大，地王频出，拿地成本很大，但炒地的接盘方得不到保证，说不定哪天炒着炒着就炒进‘地下室’了。因此，未来上海投资交易量并不会因此受到影响。”李凌说。