习近平认为现阶段保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡。新华社报道中没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。

        10月29日下午，在集体学习惯例延续11年后，中共中央政治局首次专题学习住房领域情况。“历史上谈房地产规格最高的一次会议。”中国房地产学会副会长陈国强评价道。

        中共中央总书记习近平在主持此次名为加快推进住房保障体系和供应体系建设的第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。

         “和上一届领导班子，多次通过国务院常务会议探讨房地产问题相比，”陈国强发现，新一届中央领导集体对房地产表态不多，但是这一次集体学习与会人员规格却远胜以往。

         值得一提的是，在新华社报道中，习近平在谈到解决实现居民住有所居的目标时，并未谈及“房价”。习近平在谈及保障性住房时，还提出要注意“尽力而为和量力而行”相结合。

        在陈国强看来，这也是此次会议的一大亮点，不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，和如何解决居民住房需求的协调上，在三中全会召开之际，也预示着房地产政策方向和重点。

        习近平强调，我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

        本报记者多方采访了解，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，也将是未来楼市调控长效机制的基础。

        此次集体学习由清华大学土木水利学院教授刘洪玉、住房和城乡建设部政策研究中心研究员秦虹讲解。

不谈“房价”

        针对如何解决居民“住有所居”的目标，和上一届领导班子给出的“回归房价”的药方不同，新华社报道的习近平讲话只字未谈房价，而把注意力更多放在增加供应上。

       习近平说，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

        陈国强认为，不谈房价，并非是不解决高房价问题，只是房价问题的解决不是短期手段能够促成的，更多地需要建立在供需关系的调节和长效机制的建立上。

        就在参加政治局集体会议的前一天，秦虹接受人民日报访谈时谈及自去年6月份以来的房价上涨的原因。她强调了一定区域内资源配置不均衡的因素。

        秦虹说，存在多个原因，既与一些地方的有效供应不足有关，城市发展均存在差异，也与货币流动性大、居民投资渠道狭窄、实体经济普遍不太景气、楼市仍有较强的投资功能和资金避险能力有关，还与住宅质量的不断提升和土地、劳动力成本上升有关。

        不过，秦虹认为，核心在于供需失衡。秦虹出席了此次政治局集体学习的会议，并就要加快推进住房保障和供应体系建设谈了自己的意见和建议。

       “目前，在我国657个设市城市中，多数城市房价仍比较平稳，房价明显上涨的主要是一线城市和部分二线城市。北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表全国，”秦虹说，此轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住型需求，特别是刚性需求。

        秦虹认为，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。

        相对于部分城市需求增长而言，住宅供应量明显不足。秦虹介绍，到8月份，北京、上海两个每年常住人口增加最大的直辖市，新开工面积还是有近10%的负增长。客观地讲，这几年大城市人口增长多，但拆迁难度大，住宅用地计划完成比例偏低，再加上开发企业在面对调控需求的政策时开工更加谨慎。这些都使供求关系发生失衡， 供不应求的代价就是房价上涨。

        另一位参加政治局集体会议的专家清华大学土木水利学院刘洪玉教授也表示，当前市场存在一个很重要特征就是，很多城市或者区域供应和需求严重不匹配，高价地与“鬼城”、空城共存，“实际上在城市之间，区域之间可能存在着巨大的差异，不是一个统一的、均衡的市场。另外即使在一个城市内部，也存在着差异。”

着眼“资源配置”

        习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

        虽然没有明确的控“房价”目标，习近平针对“不断满足居民住有所居”给出的药方是以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

       据住房和城乡建设部调查，到2010年底，全国仍有2000多万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区中。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。处于城镇“夹心层”的城市中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难问题逐渐暴露出来。

       其后，又发生了部分城市住房投资投机性需求过于旺盛，房地产价格上涨过快的问题，“购房难”由单纯的经济问题发展成为严重的社会问题。

       因此，刘洪玉介绍，十二五期间，需要加快推进保障性住房建设，弥补十一五甚至十五期间保障房安排不足。

       习近平也要求，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，一定要全力完成。

       值得一提的是，在谈及保障房品种方面，习近平并未提及限价房或经济适用房，而要求要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。

       陈国强认为，符合中国国情的住房供应体系，是“住有所居”而非是每个人都有自己的一套产权房，也可以通过租赁方式实现居住的目的，另外，限制大户型、过度消费将是未来的一个方向。

       习近平亦指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系。

       “减少经济适用房、限价性商品房等产权房的数量，也是在确保住房保障、防止福利陷阱时的有效手段，”陈国强如是介绍。

       谈及双轨制，财政部财政科学研究所所长贾康认为，始终应统一协调在住房供应体系的顶层设计之下，政府在保障轨上则主要职责重点在于组织资源、制定规则和实施对入住者的“进与退”的管理。而“市场轨”上主要管规则、管收税。以经济手段为主，其中包括税收的手段，从土地开发到商品房的交易和保有，各环节上的税费应系统地合理化。调控中原则上宜区别住房的居住需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待。

        谈及市场化主导的多层次住房供应体系，习近平表示，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。

        习近平也针对“保障住房”领域谈道，应加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。

        北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，行政性调控政策的退出需要建立在商品房市场秩序的完善、有房产税等经济性的替代性政策的背景下，是一个长期过程。