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我国楼市进入调整期 松绑限购不如改革土地制度(中国证券报)
2014年07月14日

  当前我国楼市已经进入调整期,购房者和开发商的预期发生变化,不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下,一些地方政府出现政策松动迹象,频频通过放松限购等手段刺激楼市。然而,短期刺激对于楼市整体发展的效果并不大。当前更应该利用楼市调整的大好时机,顺应房地产周期规律,化解对土地财政的过度依赖,让市场重塑有效的运行机制。

  前五月全国商品房销售面积和销售额出现双双下滑,且销售额的同比下降速度一直高于销售面积。随着市场降温,地方财政紧张的问题也逐渐浮出水面。受此影响,楼市调控松绑成为地方政府拉动经济的最简单也最常用的措施。调控松绑之所以频频出现,与地方财政收入与楼市乃至土地市场的高度依赖密切相关。按照财政部公布的数据,一季度地方国有土地使用权出让收入为1.08万亿元,而同期地方财政收入(本级)为1.95亿元,“卖地”收入已占地方本级收入的55%。正是由于对土地财政的依赖,使得地方政府更倾向于运用“有形之手”干预市场运行。

  事实上,成交变化、涨跌起伏所带来的波动是正常现象,应该通过市场手段修复房地产发展过程中出现的失衡。特别是在当前部分城市库存量高企、消化周期较长的背景下,如果再度运用行政手段干预市场运行,仍无法解决困扰我国房地产市场发展的根本性问题。

  对于政府而言,需要利用当前时机破除土地财政的依赖症。由于存在土地财政的短期化倾向,不少地方政府倾向于在任期内大规模、高地价供地,以此带动财政收入和地方GDP的发展,相比之下却较少考虑市场的供应现状。如果要改变这一局面,需要从土地制度本身入手,对地方土地出让收入上缴模式、中央和地方分成比例进行调整。尽管财税制度调整涉及面较大,但是针对我国长期陷入房地产绑架经济的这一现状,适时开启土地制度改革将是破解土地依赖的可行之径,也将避免“有形之手”对于市场的过度干预。

  楼市的调控政策也应该避免“一刀切”。地方政府应综合考虑楼市供求现状,合理把握供地节奏和供地规模,实施差异化调整。特别是对于一些楼市库存量高企、市场实际需求不足、房价下行压力较大的城市,当务之急应是如何化解供给过剩的问题,刺激需求有效提升。如果仅仅是贸然放松各项政策,影响到市场的预期,导致开工和投资反弹,则市场供给失衡的矛盾仍然存在,楼市未来依然面临重重难题。

  总体来看,需要针对各个城市的不同特点,合理引导市场预期,让市场机制真正发挥作用。对于供给过剩的城市,可以放缓甚至暂停土地出让,首要任务是消化库存。对于有效需求不足的城市,则应该重点放在如何吸引购房需求,加快完善产业和基础设施的配套。而对于需求量较大的一二线重点城市,则需要加快保障房的供应规模,合理引导房价涨跌预期,避免市场出现大幅波动。