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住建部去库存下一步:市场化与因地制宜(中国房地产报)
2014年07月30日

  7月11日,在全国住房城乡建设工作座谈会上,住房和城乡建设部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存,进一步加强房地产结构调整,以及完善房地产项目周边配套设施。

  “从措辞上可以看出,第一点意见明显比后两点方向更明确、力度更强烈。”住建部政策研究中心副主任张锋在接受中国房地产报记者采访时分析,“陈部长的这番讲话完全可以引导楼市走向。”

  去库存不是“救市”

  一大型房企高管认为,开发商已经形成了路径依赖,认为市场一旦下行,地方政府就会出手救市,市场调整进行一年半载就会回暖,只要资金链不出大问题,根本没必要降价。

  正是这样的惯性,让本该随行就市进行积极应对的房地产企业,并不主动应对市场变化,而是与政策和消费者博弈,坐等政府救市。

  但是,6月份出台的各项统计数据显示,房地产行业虽略低于2013年,但仍旧是史上表现第二好的年份。

  根据国家统计局公布的数据,今年上半年,住房销售面积约为4.25亿平方米,2013年的数据是4.61亿平方米,2012年是3.53亿平方米,2011年是3.9亿平方米。

  新城控股高级副总裁欧阳捷根据国家统计局公布的数据计算得出,今年上半年的住房销售均价为6024元/平方米,比2013年的6117元/平方米下降了1.01%。

  根据财政部公布的《2014年6月财政收支情况》,国有土地使用权出让收入21129亿元,同比增长26.3%。

  根据央行7月15日公布的数据,今年上半年,住户贷款增加1.88万亿元,略低于2013年增加的2.07万亿元,但远远高于2012年增加的1.13万亿元、2011年增加的1.46万亿元。

  欧阳捷认为,首先,今年房地产市场出现下行是因为2013年的基数太高,去年上半年增长达到了46%,2013年其实是一个井喷的“大年”,所以今年销售谈不上萎缩,市场不可能一直高增长,“波动才是市场经济。”

  也就是说,迄今为止,整个市场发展并不差:房价并未出现实质性下跌,销售面积也仅次于去年,真正的问题并不在房地产行业发展自身,而在于房地产发展增速未达预期引发的行业恐慌。

  同样,这一轮政府虽然强调去库存,但并未有实质性的放松政策。也就是说,从目前住建部的表态来看,去库存的具体政策并非由中央制定,而是交由地方政府来操作。

  去库存的方式

  “2010年前,商品房供给的速度和销售速度基本持平;2010年后,销售速度却只有供给速度的50%了。这表明住房短缺的时代已经基本过去,结构性问题的矛盾日益突出。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,“未来政策的调整需更加尊重规律,因地制宜。”

  在国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣看来,未来政府应该改革行为,把守住两大点:一是规制价格形成机制,二是严惩房地产市场中的违法行为。“其他的还是那句话,把市场的事交还给市场去解决。”

  综上所述,住建部要求去库存的本意并非为了救市,而是为了能够确保房地产行业平稳健康发展,进而确保经济增速稳定。

  若要加大去库存,或促“销”加大需求力度,或限(减)“产”减少市场供给。而对于需要房地产合理回归市场的中国经济而言,显然前者才更符合市场化要求。

  从目前各地政策来看,为促“销”,地方政府的主要政策有——取消限购、买房送户口、契税减免、放松公积金贷款、购房补贴等等,基本上,地方政府可以采用的救市措施,都已经采用。

  此外,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示,地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应,一方面可以缓解地方保障房建设压力;另一方面可以刺激商品房市场,促进中小型商品房投资,形成住房“双轨制”。据悉,住建部正密切关注这一棚改新模式。此举将同时解决保障房供给和商品房托底,可谓一举两得。

  不过,在这些措施之外,真正有效果的去库存方式只有一个:降价。

  秦虹认为,房地产企业如果扛不住目前的困难期,最好的办法就是调整价格、搞好促销、回笼资金,还有就是抱团取暖,找到合作伙伴共渡难关。

  房企须转型

  针对目前已经存在的地方政府的各项举措,业界普遍认为,只是起到“托底”的作用。例如,成都吉宝置业相关负责人认为,放开限购的作用只能“短而微”。

  秦虹认为,当下库存增加的根本原因是:住房绝对短缺的问题已经基本过去,结构性问题成为下一阶段的突出矛盾,“这也是未来政府的政策和企业经营策略调整的大背景。”

  由此,秦虹认为,这次调整将会带来行业洗牌,淘汰落后企业,让企业更加关注消费者需求。

  在接受中国房地产报记者采访时,中国房地产研究会副会长胡志刚说:“放开限购对房企来说不是能决定它们生死的关键。”

  胡志刚认为,政府要做的,是引导房地产开发企业做两件事。

  一是引导房企追求和改善品质。“不能由于放开了限购就让好盘坏盘机会均等地互相竞争,品质差的产品不应借机浑水摸鱼。”而改善品质要具体到前期创意规划设计、中后期的运营服务和消费居住等全过程多环节。“新产品着力增加亮点,如旅游、文化等,已建成项目可以在能力所及范围内增添配套等。”

  二是引导全房地产行业向长效机制转轨。“长效机制起效的前提就是精细调研,上一轮城镇化盲目疯狂造城,让很多如大同、鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)这样本来具有优质资源的城市被房地产拖累。因而这一轮的城镇化,房企应在进驻开发前先摸底——这个城市的产业支撑是什么、总人口多少、常住人口多少、有房人口多少等,进驻之前要更加理性。”