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李嘉诚长和系注解楼市“炎”、“冰”(21世纪经济报道)
2014年08月01日
        “在内地市场,开发商因流动资金紧张和较高的融资成本而提供进取的楼价折扣;和记黄埔选择不率先降价,相信在合理时间内,集团的高档物业将获得更好的售价。”面对内地楼市的低迷销情,李嘉诚选择惜售而非惯用的促销策略。

        7月31日,和记黄埔和长江实业同日公布截至6月底的中期业绩。作为“李超人”的上市旗舰,和黄纯利按年上升129%至284.43亿港元;但扣除淡马锡入股百佳和分拆港灯的一次性投资收益,每股经常性盈利仅上升13%,远低于去年同期24%的增幅。内地物业销售大减拖累整体地产业务除税前溢利(EBITDA)同比下跌35%是“罪魁祸首”。

        同日,长江实业的股价收报150.70港元;要知道,长实股价上次超过150港元,还要追溯到2008年发生全球金融海啸以前。香港一手新盘销售回暖导致本地楼价再展升浪,将地产股的投资气氛推向白热化。

        长实执行董事赵国雄日前透露,集团年初至今已累计出售2500个单位,套现高达170亿港元,是2013年全年香港物业销售额的3倍多(47.7亿港元)。高盛表示,由于香港楼市畅旺,长实已提前锁定了全年81%的物业发展利润,有望超额完成全年销售3000个单位和300亿港元的目标。

        截至6月30日,长实股东应占溢利同比大增59%至213.45亿港元,超过市场预期。

内地“冰”点

       去年,长和系的内地物业销售首次超越香港成为第一大收入来源,而香港的新楼销售成绩更是近20年最差。谁料才短短6个月,就发生了天翻地覆的变化,两地物业收益表现“冰火两重天”。

        先看内地。2014年上半年,和记黄埔共计确认出售约170万平方英尺的发展物业权益,绝大部分位于内地,这个数字还不到2013年全年780万平方英尺的22%。尤其在价格竞争最激烈的一线和二线城市,发展物业销售大幅减少,来自发展物业、出售所得权益的EBITDA暴跌64%至12.34亿港元,内地数个发展项目均延期至下半年竣工。

        期内,和黄来自地产及酒店的收益总额录得74.62亿港元,同比骤降33%;这其中还包括了去年出售上海东方汇经中心权益入账所带来的18亿港元。

        值得留意的是,和黄在期内用于收购和垫付予联营公司与合资企业的现金净流出11.77亿港元,主要由于拨付内地地产合资企业的垫款较多,在内地收紧对房地产业的信贷政策影响下,令合资企业必须保留短期现金供建筑用途。去年同期,该会计项下共录得39.88亿港元的净流入。换言之,长和系位于内地的地产合资企业由于无法从出售物业获得足够收益,只能依靠母公司垫付建筑成本。

        在长实的统计口径下,上半年内地物业收入仅30.75亿港元,按年“腰斩”(去年同期67.96亿港元);而来自新加坡的物业收入更是从9.53亿港元骤降至1500万港元。

        交银国际房地产行业分析师刘雅瀚表示,内地楼市放缓,长实很清楚在这样的市况下每平方英尺物业的发展利润远不及香港,过去还能以价换量,但由于上半年内地开发商普遍大幅度减价促销,因此香港发展商的内地项目缺乏竞争力。他预料,下半年长实内地物业销售的增长空间有限,只会推出利润较低的刚需项目。

        “货如轮转、现金为王”一直是李氏地产所信奉的商业原则,即使在1997-2003年香港遭遇地产寒冬时,长实仍坚持在楼价低谷期加速卖楼以降低风险。但这次,长和系选择在内地楼市调整时封盘惜售,等待更佳的时机卖楼套现。

         管理层预期,长和系将在下半年于内地11个城市及新加坡完成约510万平方英尺的住宅和商业物业;但是否如期开盘销售,将视乎市场情况和前景。

香港“火”爆

        内地物业的低迷销情反衬出香港卖楼的火爆。

        今年首6个月,算上近期开售的争议项目大埔“岚山”,长江实业在香港的合约销售额已达到近200亿港元,为所有发展商中最高。因为项目入账的时间关系,还没有完全反映在长实的中期业绩中。

        长实强劲的新盘销售是今年香港楼市的一个索引。来自香港土地注册处的统计显示,6月楼宇买卖合约数(住宅和非住宅合计)达到7404个,是去年2月港府推出“双辣招”后的16个月新高。反映二手楼价的中原城市领先指数近期更连升6周逼近历史新高。

         官方统计显示,所有楼盘售价中尤以新界区40平米的小户型升幅最大,均价升幅年初至5月底已达到6%,嘉湖山庄、愉景新城等指标屋苑的成交价更录得双位数上涨。

        这种现象已经引起了香港财政司司长曾俊华的高度关注。他表示,“低价楼”市场出现了再次炽热的迹象,而这批买家在楼市逆转时抵御能力最弱,提醒投资者小心入市风险。至于是否再推“辣招”压抑楼市,政府表态会密切留意楼市变化。

         摩根士丹利7月29日更新了香港楼价预测,由年初的看跌10%大幅调整至看升5%,料2015年香港的住宅楼价会再升5%,而下半年的每月成交量会同比劲升24%至4400宗。(编辑于晓娜)