当下的楼市，正将“分化”一词演绎得淋漓尽致。

新房整体销售仍处于下行通道，高端住宅却走出独立行情。

根据房地产研究机构克而瑞的统计数据，今年一季度，某一线城市总价2000万元以上高端住宅成交了1213套，创下2016年以来单季度最高，其中3000万元-5000万元高端住宅成交531套，5000万元以上高端住宅成交129套，成交套数均已达到2023年全年的七成左右。

豪宅买家究竟是哪些群体？一近期开盘热销的豪宅盘内部人士对记者透露，买家中“90后”占比最高，近四成购房者豪掷数千万全款买房，九成客户买房目的是自住。

一边是总价四五千万一套的豪宅遭抢购，另一边是三四百万元的刚需房愁卖，不少新房项目都开始在微信、抖音等网络平台开直播，还广泛启动中介分销。有房企人士对记者透露：“公司内部已明确，接下来避免再拿郊区地块。”

楼市的冷热分化

3月底，中海地产在某一线城市推出一个豪宅楼盘，日销近200亿元创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。其后一个月里，该城多个高端豪宅盘持续热销，其中一个楼盘套均总价超过5000万。

“我们的客户中，九成客户购房目的是自住，只有一成是投资客；贷款比例都很低，接近40%的客户是全款买房，剩下60%的客户虽然上了些杠杆，但是贷款数额都很少。”近期开盘的某豪宅盘内部人士对记者表示。

对于客户构成，该人士透露，有超过三成的客户为本地户籍；有约66%的客户是外地户籍且符合限购政策。从年龄段分布来看，1990年-1999年出生的客户数量最多，占比达到了三成。

但与豪宅盘热销形成鲜明对比的，是部分刚需板块的沉寂。

以杭州为例，今年4月，杭州共有47个楼盘领预售证，近4800套房源入市，吸引约1万组购房人报名摇号。在这些楼盘中，核心片区的中高端改善类住宅依然大受欢迎，而郊区盘则纷纷“流摇”，且新盘流摇范围不断扩大。

位于钱江世纪城板块的建发中粮朗云二期推出176套房源，户型面积在165至198平方米，精装均价为46000元/平方米，该盘吸引1756组客户报名，中签率低至10%。

但与此同时，杭州4月份的流摇楼盘占比达到了七成，曾经较为热门板块的新房项目也开始加入打折促销队伍。

今年4月，深圳的豪宅法拍市场也受到巨大关注，5套法拍豪宅均以高溢价成交，其中南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产起拍价仅为3906万元，但最终拍出1.6亿元高价，溢价率高达310%。而去年年底深圳的高端住宅项目前海时代三期开盘，推出270套大平层单位，备案均价为9.9万元/平方米，仅6小时就售罄。

不过，深圳普通的刚需、刚改类新房项目成交量则一般，许多楼盘在刚过去的“五一”假期推出特惠房源或折扣吸引看房者，引入中介渠道也成了常态。

专家：购房者愿为稀缺性买单

总体来看，部分一二线城市的楼市，正在形成核心片区高端盘与郊区刚需盘冷热分化的市场结构。

一家总部位于长三角、擅长做豪宅改善类项目的房企内部人士近期告诉第一财经记者：“今年以来，公司内部对于土地投资方向有较大调整，我们已经注意到在上海、杭州等城市，市中心中高端楼盘热度不减，而偏郊区的刚需、刚改类项目的销售流速在放缓，这类项目风险在增大，我们内部已明确尽量避免再拿这种地块。”

“对于一二线城市核心区，能做中高端产品的、新房价格跟周边二手房还有倒挂空间的这种土地，我们会毫不犹豫去冲。”该人士说道。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，高端豪宅盘的火热，主要因素还是购房者看到了地段的稀缺性，并愿意为这种稀缺性买单；而城市的外围区域近年来新房供应量普遍偏大，对应购房群体的选择面广，再加上新房价格相比二手房来说不算便宜，在房价上涨预期不大的情况下，购房者更加犹豫是否入手。

克而瑞研究中心认为，稀缺板块和一二手房倒挂，是高端住宅项目热销的重要原因。

此外，今年一季度以来部分一线城市高端住宅供应持续放量，也是一手豪宅市场火热的原因之一。由于此前高端住宅市场供应量受限，许多需求曾被分流至二手豪宅市场。今年，随着一手豪宅供应井喷，二手豪宅成交已呈现量价齐跌的情况。

克而瑞认为，目前高端改善市场仍为一线城市成交最好的市场，随着高端改善需求回归居住属性的当下，高净值人群终极改善自住需求依然强烈，产品力越来越成为购房者重要的衡量指标。随着套利空间持续收窄，投资需求随之退潮，高端项目未来也可能会出现热度分化。在供应放量的情况下，市场购买力也将迎来考验。